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Cada año, cuando llega la campaña de la Renta, miles de propietarios en España repiten el mismo error: declarar el alquiler como si fuera dinero limpio de polvo y paja, olvidando que la ley permite restar una buena cantidad de gastos antes de pagar un euro a Hacienda. Y no, no hablamos de un truco contable de los que circulan por foros dudosos, sino de derechos recogidos negro sobre blanco en la Ley 35/2006 del IRPF.
El resultado de este despiste tiene nombre y apellido: pagar de más. Y en un país donde el ladrillo sigue siendo la inversión estrella de las familias, no está de más recordar cómo funciona realmente la fiscalidad del alquiler en 2026.
Cómo tributa el propietario que alquila
Cuando alguien alquila un piso que no está afecto a una actividad económica, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos del capital inmobiliario, según establece el artículo 22 de la LIRPF. La cosa no acaba ahí: el artículo 23 de la misma ley es el que regula qué se puede restar de esos ingresos antes de calcular cuánto toca pagar. Y aquí es donde empieza la fiesta para quien sabe aprovecharla.
La fórmula, simplificando bastante, es la de toda la vida: ingresos menos gastos deducibles, igual a rendimiento neto. Y sobre ese rendimiento neto, si hay suerte, todavía se puede aplicar una reducción.
Los gastos que sí puedes restar
La lista de gastos deducibles es más generosa de lo que mucha gente cree:
- Intereses de la hipoteca y gastos de formalización del préstamo (nunca la amortización del capital, eso no cuenta).
- Gastos de conservación y reparación: pintura, arreglos de instalaciones, sustitución de elementos deteriorados. Ojo, las mejoras o ampliaciones no entran aquí, esas se amortizan aparte.
- El IBI y las tasas municipales, como la de basuras.
- Los gastos de comunidad de propietarios, tanto los ordinarios como las derramas extraordinarias.
- Los seguros del inmueble: responsabilidad civil, incendio, robo o incluso el seguro de protección de impago de alquiler (ese que muchos propietarios contratan por si las moscas).
- Los suministros (agua, luz, gas, internet), siempre que los pague el propietario y no se los repercuta al inquilino.
- Los honorarios de agencias inmobiliarias o abogados por la gestión del contrato.
- La amortización del inmueble, generalmente un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo.
- Los saldos de dudoso cobro, es decir, esas rentas que el inquilino nunca llegó a pagar, siempre que antes se hubieran declarado como ingreso.
Ejemplo práctico: imagina un piso alquilado por 800 euros al mes (9.600 euros anuales) con una hipoteca cuyos intereses ascienden a 1.500 euros, una comunidad de 600 euros, un IBI de 400 euros y una amortización de 1.200 euros. El rendimiento neto no sería de 9.600 euros, sino de 5.900 euros. La diferencia, para el bolsillo, es considerable.
El límite que pocos conocen
Aquí viene la letra pequeña que conviene tener presente: los gastos financieros y los de conservación y reparación tienen un límite conjunto, que es el importe de los ingresos íntegros de cada inmueble. Es decir, estos gastos no pueden por sí solos generar un rendimiento negativo. ¿Y si se superan? No pasa nada, ese exceso no se pierde: se puede compensar en los cuatro años siguientes.
Además, hay una regla de oro que muchos propietarios ignoran: solo son deducibles los gastos correspondientes al periodo en que el inmueble está realmente alquilado. Si el piso estuvo tres meses vacío buscando inquilino, esos meses no generan derecho a deducción, aunque estuviera “disponible” para alquilar.
La reducción, la guinda del pastel
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo puede beneficiarse de una reducción que va del 50% al 90%, dependiendo de la fecha del contrato y de determinadas circunstancias (bajada del precio respecto al contrato anterior, alquiler a jóvenes en zonas tensionadas, viviendas rehabilitadas recientemente…). Una condición innegociable: esta reducción solo se aplica si los ingresos se han declarado voluntariamente. Si es Hacienda quien los descubre en una inspección, el beneficio se esfuma como por arte de magia, y no del tipo bueno.
Declarar un alquiler correctamente no es solo una cuestión de cumplir con la ley, sino de no regalarle dinero al fisco por pura desinformación. Entre gastos mal calculados, reducciones no aplicadas y contratos mal clasificados, el margen de error (y de ahorro perdido) es considerable.
Si tienes un piso alquilado y no tienes claro si estás aprovechando todos los gastos deducibles a los que tienes derecho, en Asesoría Moguel podemos revisar tu situación y ayudarte a declarar tu alquiler sin dejar nada en el tintero.
