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Hablar de la extinción de condominio es conversar sobre una situación muy, muy común: cuando varias personas poseen juntos una vivienda, un local o un terreno, y en algún momento alguno de ellos quiere decir “hasta aquí”. Este mecanismo legal permite poner fin a esa copropiedad, bien repartiendo el bien, bien adjudicándolo a uno solo con compensación, o recurriendo incluso a una subasta si no hay acuerdo.
En nuestra legislación, el punto de partida es claro y expresivo: el artículo 400 del Código Civil establece que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad; cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común”. Esta libertad legal es fundamental: asegura que nadie se vea atrapado en una copropiedad que ya no desea.
Vías posibles: del acuerdo a la vía judicial
1. Acuerdo amistoso:
Es la opción más ágil y económica. Los copropietarios acuerdan quién asume el inmueble, cómo se compensa al otro, redactan una escritura pública ante notario y lo inscriben en el Registro de la Propiedad.
2. Vía judicial (división de cosa común):
Cuando no hay acuerdo, cualquiera puede demandar la división judicial. Lo más frecuente es que el juez ordene la venta mediante subasta y que el importe recaudado se reparta según las cuotas. Pero ojo: la subasta suele bajar los precios de mercado y eleva los costes y la incertidumbre.
¿Y qué cuesta, hoy, en 2025?
- Gastos notariales y registrales: suelen estar entre 600 € y 1 000 €, dependiendo del valor del inmueble; los gastos de registro entre 400 – 600 €.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): el más relevante fiscalmente. Varía según la comunidad, entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor adjudicado, y en Cataluña puede llegar al 1,5 %.
Además:
- No se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ya que no se trata de una compraventa.
- No hay Plusvalía Municipal, salvo que existiera compensación desproporcionada.
- IRPF: generalmente no hay ganancia patrimonial, salvo que el inmueble se haya revalorizado desde su adquisición y uno de los copropietarios reciba más de lo que aportó.
Y si todo ocurre dentro de un convenio regulador de divorcio, y la adjudicación no se realiza mediante escritura pública sino en la sentencia, puede quedar exenta de AJD.
Un ejemplo práctico
Imagina dos hermanos, herederos de un piso indivisible: uno quiere quedarse con el 100 % y paga una compensación al otro. Firma ante notario y paga (ej.) 1 % de AJD sobre el valor adjudicado, además de los gastos habituales. Todo rápido y limpio, sin subastas, sin IVA, sin plusvalía.
Este tipo de procesos surgen muy frecuentemente en contextos cotidianos: herencias familiares, divorcios, ruptura de parejas de hecho, o desacuerdos entre copropietarios que obligan a buscar una solución. Y, como has visto, una buena gestión legal y fiscal marca la diferencia entre un proceso rápido, económico y eficaz… y uno lento, caro y lleno de incertidumbres.
