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El alquiler turístico en España sigue siendo un negocio rentable, pero también cada vez más vigilado por Hacienda. Si gestionas una vivienda en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, es fundamental que conozcas tus obligaciones fiscales en 2025. La normativa ha cambiado, y no cumplir puede salir caro.
IRPF: ¿Capital inmobiliario o actividad económica?
La primera gran pregunta es cómo tributan tus ingresos en la Declaración de la Renta.
- Sin servicios adicionales: si solo alquilas el inmueble, sin ofrecer servicios como limpieza diaria, desayuno o recepción, tus ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Deberás declararlos en el Modelo 100, restando los gastos deducibles (IBI, comunidad, suministros, amortización, etc.).
- Con servicios tipo hotel: si ofreces servicios propios de la industria hotelera, tus ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas. Esto implica darte de alta como autónomo, presentar declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390), además de registrarte en el epígrafe 685 del IAE.
Además, si tu vivienda no está alquilada durante ciertos periodos, Hacienda considera que la estás disfrutando tú mismo. Por ello, debes imputar una renta por esos días, calculada aplicando un porcentaje (generalmente el 1,1% o el 2%) sobre el valor catastral de la vivienda, prorrateado por los días que no estuvo alquilada.
IVA: ¿Cuándo se aplica?
El IVA solo se aplica si prestas servicios propios de la industria hotelera. En ese caso, debes aplicar un 10% de IVA en las facturas a tus huéspedes. Si no ofreces estos servicios, tu actividad está exenta de IVA, y no debes facturar con IVA ni presentar declaraciones por este impuesto.
No obstante, el Gobierno ha propuesto que las viviendas turísticas tributen a través del IVA como el resto de las actividades económicas, especialmente en zonas con dificultades en el acceso a la vivienda o saturación turística. Esta medida podría elevar el IVA al 21%, aunque aún está en discusión.
IAE: ¿Debo darme de alta?
Si tu actividad se considera económica (es decir, ofreces servicios adicionales), debes darte de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Sin embargo, solo tendrás que pagar este impuesto si tu cifra neta de negocios supera el millón de euros anuales. Estar dado de alta es obligatorio, aunque no se llegue al mínimo.
Nuevas obligaciones: Modelo 238 y Registro Único
Desde febrero de 2024, el Modelo 238 ha sustituido al Modelo 179. Este modelo obliga a las plataformas digitales a informar a Hacienda sobre las transacciones de alquiler turístico realizadas a través de sus sistemas. Incluye información detallada sobre los propietarios, los inmuebles alquilados, los inquilinos y la naturaleza y valor de las transacciones realizadas.
Además, a partir del 1 de julio de 2025, será obligatorio para todos los propietarios que deseen ofrecer sus viviendas para alquiler turístico registrarse en el Registro Único de Alquiler Turístico. Este registro proporcionará un número de identificación único para cada alojamiento, que será imprescindible para anunciarlo en plataformas como Airbnb o Booking.
Sanciones por incumplimiento
Hacienda está cruzando los datos del Modelo 238 con las declaraciones de los propietarios. No declarar los ingresos del alquiler vacacional o declarar menos de lo real puede llevar a:
- Requerimientos y comprobaciones por parte de la Agencia Tributaria.
- Liquidaciones paralelas exigiendo el pago de la cuota defraudada.
- Intereses de demora.
- Sanciones económicas que pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada.
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Gestionar correctamente la fiscalidad de tu alquiler turístico puede ser complejo, especialmente con las nuevas normativas. En Asesoría Moguel, con más de 45 años de experiencia, te ayudamos a cumplir con todas tus obligaciones fiscales y a optimizar tu rentabilidad. Contacta con nosotros para una asesoría personalizada.
