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En el intrincado mundo de la propiedad compartida, uno de los conceptos más recurrentes —y, a menudo, menos comprendidos— es la extinción de condominio. Suena a trámite judicial complejo, pero en realidad, se trata de una figura legal bastante cotidiana, especialmente en casos de separación, herencias o cuando varios copropietarios deciden “romper la sociedad” que tienen sobre un bien común, casi siempre una vivienda.
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
La extinción de condominio es el procedimiento legal por el cual se disuelve la copropiedad sobre un bien inmueble. Es decir, cuando una vivienda está a nombre de dos o más personas, y una de ellas desea dejar de ser propietaria, se puede recurrir a esta figura para que el resto adquiera su parte y se convierta en único titular.
Este proceso está regulado en el Código Civil, concretamente en su artículo 400, que establece que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad”, salvo pacto contrario. Es decir, la ley permite a cualquiera de los copropietarios pedir en cualquier momento la división del bien.
¿Cuándo se utiliza?
Los casos más habituales son:
- Separaciones o divorcios, cuando los ex cónyuges tienen una vivienda en común.
- Herencias, en las que varios hermanos heredan una casa o piso y uno quiere quedarse con ella.
- Inversiones compartidas, cuando varios socios compraron una propiedad y ahora desean disolver la sociedad.
En estos escenarios, uno de los copropietarios compra la parte del otro (o de los otros), y el bien pasa a estar a nombre de una sola persona. También puede optarse por vender el inmueble a un tercero y repartir el dinero, pero eso ya no sería una extinción de condominio, sino una venta común.
Ventajas fiscales en 2025
Una de las razones por las que la extinción de condominio es tan popular, especialmente frente a una compraventa convencional, es la importante ventaja fiscal que supone.
Cuando se realiza una extinción de condominio, no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino que se liquida únicamente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Cataluña en 2025 está en torno al 1% sobre el valor de la parte transmitida. Mucho más económico que un ITP, que suele rondar el 10%.
Eso sí, la Dirección General de Tributos es clara en un punto: para que haya extinción de condominio debe existir un único bien y dos o más copropietarios. Si hay varios inmuebles y se reparten, ya estaríamos hablando de permuta o de adjudicación de bienes, y la cosa cambia… para mal.
¿Y qué ocurre con la hipoteca?
Uno de los puntos más delicados. Porque aunque se extinga el condominio y una persona se quede con el 100% de la vivienda, el banco sigue viendo a los dos como responsables del préstamo, salvo que se haga una novación hipotecaria y la entidad acepte liberar a uno de los titulares.
Esto significa que, aunque legalmente ya no seas dueño de la casa, puedes seguir atado a la hipoteca si no se renegocia. Y si quien se queda con la casa deja de pagar, el banco te puede reclamar a ti. Por tanto, hay que tener mucho cuidado y asegurarse de hacer bien todos los trámites.
Un ejemplo realista
Imaginemos que Juan y Marta compraron una vivienda en Badalona al 50% cuando eran pareja. Ahora se separan y deciden que Marta se quedará con la casa. A través de una extinción de condominio, Marta compra la parte de Juan, se convierte en propietaria única, y paga un AJD del 1% sobre la mitad del valor del piso. Bastante más barato que una compraventa completa. Eso sí, tendrán que ir al notario, liquidar impuestos y, si hay hipoteca, hablar con el banco.
La extinción de condominio puede ser una solución inteligente y fiscalmente ventajosa para resolver conflictos de propiedad compartida. Sin embargo, como ocurre en muchas cuestiones legales, cada caso tiene sus particularidades, y un paso en falso puede salir caro. Si estás en una situación similar, en Asesoría Moguel estaremos encantados de ayudarte a tramitarlo correctamente, evitando sorpresas desagradables.
