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Imaginemos que has firmado una hipoteca para comprar una vivienda, y por diferentes motivos decides dar marcha atrás y cancelar todo cuanto pactaste. Ese acto de dar por acabado el préstamo antes de su vencimiento, o “desistir” del mismo contrato, es lo que coloquialmente se denomina desistimiento total de la hipoteca.
En concreto, en el ámbito hipotecario, el término “desistimiento” suele usarse para referirse a la cancelación anticipada completa del préstamo (la totalidad de la deuda), o al cambio radical de la operación que hace que el contrato original “desista”. Hay que distinguir este concepto de otros similares (como la amortización anticipada o la cancelación registral tras terminar de pagar).
¿Cómo se regula legalmente?
- En el caso de contratos de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda en España, la normativa contempla una comisión por desistimiento que el prestatario puede tener que pagar al banco si se cancela o se amortiza anticipadamente.
- La normativa del ámbito hipotecario y registral también contempla la extinción o cancelación de la hipoteca una vez saldada la deuda o transcurrido un plazo de prescripción.
- Es importante entender que desistir de la hipoteca antes de su vencimiento (o del plazo ordinario) implica que cerramos el préstamo de modo anticipado, y ese “desistimiento” puede dar lugar a obligaciones de compensación para la entidad financiera, pues ésta deja de percibir los intereses que esperaba.
¿En qué consistiría exactamente para el cliente?
Supongamos que tú has firmado un préstamo hipotecario por 200.000 € a 30 años para adquirir una vivienda. Tras unos años, decides que ya no quieres seguir con el contrato original y pides que se cierre todo el préstamo (la deuda, garantías, etc.). Esto incluiría:
- Saldo pendiente: tendrías que conocer cuánto queda por pagar del capital + intereses devengados hasta la fecha del desistimiento.
- Solicitar al banco formalmente el cierre de la operación y liquidar lo que quede pendiente.
- Negociar o aceptar la comisión por desistimiento (si el contrato la prevé) por cancelar anticipadamente.
- Luego, una vez pagado, llevar a cabo los trámites de cancelación registral de la hipoteca: pedir certificado de deuda cero, escritura de cancelación ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Finalmente, la vivienda quedaría libre de la carga hipotecaria y sin el contrato original de préstamo vigente.
¿Por qué puede interesar?
- Si los intereses que estás pagando son muy altos, o la hipoteca se hace insostenible, cancelar el contrato puede liberar de obligaciones futuras.
- Si tienes alternativa de financiación mejor, podrías aprovechar para reemplazar el préstamo o renegociarlo.
- Si deseas vender o transmitir la vivienda, tenerla sin cargas hipotecarias puede dar mayor tranquilidad jurídica al comprador.
¿Y cuáles son los “peros” o detalles que conviene conocer?
- La entidad financiera podría exigir una comisión de desistimiento por la cancelación anticipada. Por ejemplo, algunas entidades aplican un porcentaje sobre el capital amortizado si la operación se cierra antes de un cierto periodo.
- No es lo mismo que simplemente “amortizar anticipadamente” parte de la hipoteca; el desistimiento total implica cerrar toda la operación.
- Realizar el trámite de cancelación registral no es automático: hay costes de notaría, registro e impuestos aunque en muchas comunidades la escritura de cancelación está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se trata de la propia vivienda habitual.
- Es muy importante revisar el contrato de la hipoteca para ver qué cláusulas específicas de desistimiento o cancelación anticipada se pactaron.
¿Cuándo conviene que contactes con nosotros?
Si estás planteando cancelar tu hipoteca, cambiarla o terminarla antes de tiempo, nosotros en Asesoría Moguel te podemos asesorar para revisar el contrato, calcular cuánto quedaría por pagar, evaluar la comisión de desistimiento y hacer los trámites de cancelación registral.
Si lo deseas, podemos fijar una cita sin compromiso para analizar tu situación concreta.
