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Cuando una sociedad patrimonial decide vender un terreno urbano, más de un responsable contable se lleva las manos a la cabeza: “¿Pagamos IVA o ITP? ¿Y qué pasa con la plusvalía municipal?” La verdad es que este tipo de operaciones, frecuentes en patrimonios familiares o empresas con bienes inmobiliarios, esconden varios matices fiscales que conviene tener muy claros antes de firmar la escritura.
Qué es una sociedad patrimonial y por qué su venta no se trata como la de un particular
Una sociedad patrimonial es aquella que no se dedica a una actividad económica propiamente dicha, sino que gestiona un conjunto de activos —normalmente inmuebles, terrenos o valores— con fines de inversión o conservación.
Por tanto, cuando esta sociedad vende un terreno urbano, el fisco la trata como a una empresa, no como a un particular. Esto significa que la operación tributa dentro del Impuesto sobre Sociedades y no en el IRPF, lo cual ya cambia completamente el escenario.
Impuesto sobre Sociedades: la ganancia de la venta
La sociedad deberá calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor contable del terreno (es decir, lo que costó adquirirlo, más o menos los ajustes contables o gastos). Si hay beneficio, esa ganancia tributa en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25 %.
Por ejemplo:
Si el terreno se compró por 100.000 € y se vende por 200.000 €, la ganancia sería de 100.000 €. Sobre esa cifra, la sociedad pagaría unos 25.000 € de impuesto. Nada de reducciones por vivienda habitual ni bonificaciones: aquí la normativa es clara y directa.
IVA o ITP: el eterno dilema fiscal
El segundo gran punto es determinar qué impuesto indirecto se aplica a la operación: ¿IVA o ITP?
- Si el terreno es urbano o urbanizable, la venta está sujeta a IVA, con un tipo general del 21 %.
- En casos menos frecuentes, si el terreno no está urbanizado ni en curso de urbanización, la operación puede quedar sujeta a ITP, que pagará el comprador.
Por tanto, lo habitual es que la sociedad patrimonial repercuta el 21 % de IVA en la venta, que luego debe ingresar a Hacienda. El comprador, un particular, no podrá deducirse ese impuesto.
La plusvalía municipal: el impuesto que no se olvida
Además, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o IIVTNU) también entra en juego. Este tributo local grava el aumento de valor del terreno desde la adquisición hasta la venta, calculado según el valor catastral y los coeficientes del Ayuntamiento.
Tras la reforma normativa de los últimos años, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el tradicional (según coeficientes) o el real, basado en la diferencia entre precio de compra y venta. Si el terreno no ha incrementado su valor, puede no haber obligación de pagar plusvalía.
Aun así, la sociedad patrimonial deberá presentar la autoliquidación ante el Ayuntamiento correspondiente.
Obligaciones del comprador
El comprador particular deberá pagar el IVA al vendedor y los Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la formalización de la escritura, cuyo tipo varía entre el 0,5 % y el 1 % según la comunidad autónoma. Si la operación no estuviera sujeta a IVA (casos excepcionales), entonces tributaría por ITP, también a cargo del comprador.
Un ejemplo sencillo
Una sociedad patrimonial vende en 2025 un solar urbano por 250.000 €, adquirido hace años por 120.000 €.
- Ganancia contable: 130.000 €, tributa al 25 % → 32.500 € de Impuesto sobre Sociedades.
- IVA: 21 % sobre 250.000 € → 52.500 €, que paga el comprador.
- Plusvalía municipal: según el Ayuntamiento, podría rondar entre 5.000 y 10.000 €.
Como se ve, el impacto fiscal no es menor, y una planificación adecuada puede evitar pagar de más o incurrir en errores formales.
Cuando una sociedad patrimonial vende un terreno urbano, la operación suele estar sujeta a IVA al 21 %, genera una ganancia imponible en el Impuesto sobre Sociedades y está gravada con plusvalía municipal.
Son tres frentes distintos —estatal, autonómico y local— que conviene analizar con cuidado para no llevarse sorpresas desagradables al cierre del ejercicio.
En Asesoría Moguel, en Badalona, contamos con más de 45 años de experiencia ayudando a empresas, patrimonios familiares y sociedades inmobiliarias a gestionar este tipo de operaciones con seguridad y eficiencia fiscal.
Si estás valorando vender un terreno urbano o quieres saber cómo afectaría a tu sociedad, podemos asesorarte personalmente.
